[CASE STUDY หาหุ้นปันผล] กอง REIT กับผลตอบแทนไม่ธรรมดาสวัสดีครับพี่ๆ เพื่อนๆ ทุกคน วันนี้ผมจะพาไปรู้จักกับสินทรัพย์การเงินชนิดหนึ่งนะครับ ที่สร้างผลตอบแทนได้จากทั้งเงินปันผลที่จ่ายอย่างสม่ำเสมอ และส่วนต่างราคาซึ่งราคาเหมือนกับหุ้น แต่ไม่ผันผวนมากเท่าหุ้นกันครับ
สินทรัพย์นี้คือกอง REIT นั่นเองครับ ซึ่งกอง REIT จะมี Business Model เป็นการรับค่าเช่าจากผู้เช่า และเอาค่าเช่านั้นมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนอย่างเราๆ นั่นเอง
โดยทั่วไปแล้วกอง REIT ส่วนมากจะเป็นกองของ "ห้างสรรพสินค้า" . "คลังสินค้า" , "โรงแรม" , "อาคารสำนักงาน"
ทั้งนี้เองเจ้าของจะเป็นคนที่ไปเก็บค่าเช่าจากคนที่มาใช้บริการครับ เช่นหากกอง REIT เป็นห้างสรรพสินค้า รายได้ก็ได้มาจากค่าเช่ารายเดือนของห้างร้านในนั้น
กอง REIT เองมี 2 แบบ คือแบบซื้อสิทธิ์ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของตัวเอง(Freehold) กับซื้อกรรมสิทธิ์ระยะยาว (Leasehold)
ในเคสนี้ผมจะพูดถึงเรื่องกอง Reit ที่สามารถเป็นหุ้นเด้งได้ยาวๆ และจ่ายเงินปันผลให้เราได้ตลอด นอกจากนี้ยังเป็นการกระจายความเสี่ยงไปที่สินทรัพย์อื่นๆ ได้ด้วย
คุณสมบัติหลักๆ คือ
- กองนั้นต้องมีความสามารถในการดึงดูดผู้เช่าให้มาใช้บริการเขาได้ตลอด
- สามารถปรับค่าเช่าตามเงินเฟ้อได้
- ความสามารถที่โดดเด่นคือการ "ฆ่าเงินเฟ้อ" ได้ครับ จากการปรับค่าเช่า และมูลค่าที่ดินที่ปรับสูงขึ้นได้เสมอ
- หากกองเป็นแบบ Leasehold ความขยันของเจ้าของเป็นสิ่งสำคัญ หากกองมีการขาย Asset เข้ากอง Reit ตลอด การที่กองนั้นราคาจะขึ้นไปตามความคาดหวังของอนาคตก็มี สามารถทำกำไรแบบส่วนต่างราคาหรือ Capital Gain ได้ไม่ยากนัก
ข้อเสียที่ร้ายแรงของกอง REIT ก็มีครับ นั่นคือ
- สภาพคล่องของกองอาจจะมีน้อยมากจนอาจเข้าออกได้ยาก
- การที่ราคาไม่ไปไหนอาจมีความเสี่ยง หากราคาเปิด Gap ลงมาจนทำให้เราเสียเงินทางบัญชี
- เงินปันผลอาจไม่การันตีจ่ายได้ตลอดได้ จากการที่มีปัญหาเฉพาะที่ครับ เช่นกองนั้นอาจเกิดไฟไหม้ทำให้ไม่สามารถเก็บค่าเช่าได้ หรือแม้แต่ COVID ที่อาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้จากการต้อง Lock Down
ผมหวังว่าไอเดียนี้จะช่วยเพิ่มทางเลือกในการลงทุนได้ และได้ผลตอบแทนจากสินทรัพย์นี้ที่ดีนะครัย
