코스피, 한국주식, 부동산, 대한민국

ที่อัปเดต:

국가의 부가 증가하면 주식과 부동산은 오른다.

비트코인은 근본도 가치도 확실하지 않기 때문에 차트만 보고 배팅을 해봐도 되지만 주식은 다르다. 그 안에 실제적인 부가, 사람이 있고, 세계경제, 미국의 정치, 해당 국가의 정치, 동향, 여러 변수, 전쟁, 전염병 등 변수가 많다.

차트적으로 이렇네 저렇네 말하는 건 의미가 없다고 생각한다.
대한민국이 앞으로 발전하며 잘될 것 같은가? 그렇다면 박스피니 뭐니 생각하지 말고 롱이고, 녹녹하지 않다고 생각하는가? 그렇다면 안타깝지만 숏이다.

나는 대한민국을 믿는다. 대한민국에 사는 국민 한 명 한 명의 이기심과 의협심을 믿는다.
근데 미국이 대한민국 망해라 하면 국민이 똑똑하든 가업가가 능력있든 100% 망할 것이라고도 생각한다. ㅋㅋ
과연 대한민국은 앞으로 승승장구할까? 망할까? 아니면 박스피로 근근히 살아갈까?
아 궁금해!

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미래의 대한민국 신-성장동력은 뭘까?
머리좋은 사람들이 다 의대가니까 바이오?
역시 대한민국은 삼성과 반도체지! 삼성전자 sk하이닉스?
신성장은 없으니 지금껏 잘하고 있는 한류산업과 게임주?

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엘리트가 가는 곳에 미래가 있다.
이제 때 조선에 똘똘한 놈들이 전부 공무원하고 군대갔는데 해방 후 6.25까지 벌어져 군대가 엘리트 집합소가 됐고. 결국 엘리트들이 모여 권력투쟁하다 거기에서 밀린 군인들이 탈출구로 쿠데타를 일으켜 대한민국을 장악했다.
그다음 엘리트는 검사가 되고, 물리학을 전공하고. 의사가 되고, 언론인이 되었으며 대한민국은 골고루 일어났다.
그리고 97년 11월 23일 외환위기 후 좋은 학벌의 무리좋은 사람들은 삼성전자에 들어가 기업 하나를 키웠다.
그 후 공부 잘하면 모두 의대에 가기 시작했는데....?

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예전에 재능있는 예능인은 모두 성우가 되고, 그다음은 탈렌트가 되고, 영화판이 발전하니 영화배우가 되었다가 이제 아이돌 한류가 뜨니 잘생기고 재능있는 남녀아이들은 모두 우선 아이돌이 된다. 그래서 아이돌들이 노래도 부르고 연기도 하고 그러는 것이다.
아 그리고 정말 좋은 사람들이 리더가 되어야 그 업계가 발전한다고 느끼는데 이유는 영화판과 웹툰판 때문이다.
90년대 영화판이 세대교체가 되면서 유학파와 고학력자들이 많이 들어왔다. (마음씨 좋은 봉준호 박찬욱 같은) 그리고 그 사람들이 잘나가 리더가 되니 과거 깡패들이 리드랬던 영화판이 발전해 영화계 영화업계가 됐고, 윤태호 강풀같은 사람들이 성공해서 업계를 이끄니 자연스레 만화판도 재능을 피우기 시작했다. 아 정말 고인물들이 자기들이 다 해먹는다고 후배들 안 키우면 업계 정말 망한다. 후배를 타고 명성을 누려야 후대에도 칭송받는다. 아무리 과거에 잘나가는 업계에 스타래도 현재 그 업계가 쪼그라들고 스타가 없다면 현대세대 사람들은 그 왕년의 스타 개무시한다.

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당시에는 구성원 개개인이 인지를 못 했어도, 모든 시대에는 달성해야할 시대적 과업 혹은 시대적인 요구라는 것이 있다.
해방 후 정부수립이 되었던 이승만 정부 때는 건국이었고, 박정희 정부 때는 산업화였고, 전두환 정부 때는 민주화였다. 현재에 와서 과거를 돌아보면 자의든 타의든 얻어걸린 것이든 대통령은 원하지 않았던 것이든 그 정부는 기간내에 그것들을 달성시켰다. 그래서 우리는 성공했다. 공산화로부터 어찌됐든 탈출해 나라를 확립했고 일거리도 만들었고 다시 투표권도 얻었다.
눈에 보이는 혹은 갑작스레 닥친 큰 시대적 과제들을 모두 달성한(통일빼고ㅜ) 대한민국의 구성원들은 이제 생각해본적도 없는 새로운 목표를 찾기 시작했다. 김영삼 정부 때 선진국 집입이라는 목표를 세워 세계화를 부르짖다 나라를 거덜냈지만 결국 어찌됐든 OECD 가입을 하며 선진국 배지를 가슴에 달았고, IMF 위기와 함께 출범한 김대중 정부 때는 외환위기 때문에 새로운 목표를 세우지 못했지만 눈 앞에 닥친 위기를 탈출했다. 돌아보면 많은 아쉬움이 남지만 길게 보았을 때 우리 앞의 목표들을 하나하나 헤치우며 여기까지 잘 왔다. 새로운 나라를 만들고 돈도 벌고 체제도 안정시키고 선진국까지 진입했으니 수치로 달성할 수 있는 목표는 다 달성한 셈이다.
그럼 그 이후 지금까지 우리의 시대적 과업은 뭘까? 분단 이후 언제나 꼬리표처럼 달릴 통일이라는 과업은 제쳐두고, 남쪽 우리사회의 문제로만 좁혀보면 ‘양극화’, ‘소득격차’, ‘빈부격차’를 들 수 있다.
노무현 정부부터 이명박 박근혜 정부를 거쳐 현 문재인 정부 까지 우리의 과업은 양극화, 불균형 해소다. 그러나! 우리는 모두 마음 깊은 곳 혹은 무의식에서는 원했지만 아직 인지한 사람은 없었다. 국민의 무의식은 소득격차에 대한 분노를 쌓고 있는데 노무현 정부때 그것을 캐치하지 못했고, 서민 위하는 코스프레만 하며 양극화를 심화시켰다.(노무현 대통령이 그걸 의도하진 않았겠지만!?) 그래서 거기에 속은 국민은 무의식에 지배당해 이명박 정부를 탄생시켰다. 그러나 이명박 정부는 그럴 생각이 전혀 없었기에 우리는 다시한번 그 기회를 놓쳤다. 그 다음 출범한 박근혜정부는 오히려 국가의 시스템 붕괴라는 이상한 문제를 하나 만들어냈다. 그 반대급부로 탄생한 문재인 정부는 국가 시스템의 정립과 드디어!! 소득격차를 해결하자는 국민의 열망을 인지하고 탄생했다.
그런데 2020년 2월 현재까지 아무것도 보여준 것 없어 북한에만 매달리는 형국이다. 물론 시대를 뛰어넘어 광복 이후 우리의 과업은 통일이긴 하지만 말이다. 문재인 정부는 최저임금을 통해 성장동력을 만든다고 하는데 그것은 시대의 요구를 어렴풋하게나마 인지했지 그 의미를 정확히 알지 못해 시대적 과업의 해결방법중 하나일 뿐인 것에 매달려 쓸데없는 에너지 낭비만 하고있는 꼴이다. 이러다 국민들을 결과적으로 속게 한 노무현 정부처럼 사회를 이상한 방향으로 나아가게 만들까 우려가 된다.
좌측 깜빡이를 키고 우회전을 해 국민들을 좌측이 이 좌측이 아닌가벼라 생각하게 만들어 오히려 우회전을 하게 만들지 않았으면 좋겠다.
개인적으로 국민기본소득 그 해결책이라 본다.
우리나라뿐만 아니라 전세계의 해답이다. 그 열망의 표출이 버니 샌더스 지미양이고.
테크세를 도입해 미국이 국민소득을 한다면 전세계에 국민소득은 전파될 것이다.
원래 리더가 하면 나머지들도 따라하게 된다. 그래서 중국이 세계의 리더가 될 수 없다. 권위주의 정부가 리더가 되면 다른 국가들도 권위주의 정부가 들어서게 될테고 그건 서방이 바라지 않는다.

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아니 근데 94년 피크 찍고 97년 외환위기까지 그냥 아래로 내리꽂았네? Imf 직전 빚내서 단군이래 최대호황이라고 유시민 작가가 그러지 않았나?? 근데 왜 코스피는 최하야?? 그 직전 90~94를 말했던 건가?? 그럼 직전이라 말하지 말았어야지...

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이 글 쓰기 직전 코로나19는 시진핑 주석의 세월호가 될까?라고 생각했었는데, 대구지역 사태를 보며 이거 코로나 19는 문재인 대통령의 세월호가 되는 거 아니야?라고 생각해봅니다.
저는 2014년 ‘세월호’에 대한 박근혜 정부의 위기대처가, 박근혜 정부의 탄핵을 가능케한 시발점이었다고 보는데요. 그 이유는 국민들 무의식에 ‘이 정부는 국민의 재산과 안전을 지킬 수 없다’는 판단을 만들었기 때문이라고 봐서입니다. 그래서 그게 태블릿 보도와 만나며 “이게 나라냐?”로 터진 거죠.
아무튼 시 주석이나 문 대통령이 하야나 탄핵과 같은 상황을 맞이하진 않겠지만! 적어도 계속 유지될 것 같은 정권 혹은 정당의 몰락은 오게 만들지 않을까 싶습니다.
하... 과거 김무성 대표의 옥새파동이 생각나는 밤이네요.
모쪼록 코로나19 범유행전염병이 하루빨리 잘 마무리 되었으면 좋겠습니다.
모두 건강하시고 감기 조심하세요.

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결혼을 안 하는 게 아니라 못 하는 거죠. 일반적으로 한국 한정으로, 태어나는 모든 친구들은 아니 대부분의 친구들은 주입을 받던 아니던 나중에 크면 서울대 가고 남자는 군대도 갔다 오고, 직장 가서 일 하며 돈 벌고, 결혼해서 애 낳는 걸 당연하게 나도 앞으로 그럴 것이라 믿어의심치 않고 살아갑니다. 근데 나중에 20대 넘어서 비혼이다 애 안 낳는다고 한다? 그런 경우는 살던 도중 아주 큰 인생의 나쁜일을 겪고 되는 거지, 내인생 즐기며 살다 자연스레 그렇게 되는 경우는 없다고 봅니다. 인생의 충격적인 큰 안 좋은 일도 없는데 그런 말을 하고 다닌다? 100% 변명인 것이죠. 난 내 인생을 즐...하는 말은 변명일 뿐입니다. 기분나쁘다고 사실이 사실이 아니진 않습니다. 그냥 인정하고 삽시다. 그게 사회에 덜 피해를 주는 방법입니다. 생명체는 모두 영원히 살고싶어하는 게 본능이고 그 방법을 자손 번식을 통해 찾습니다. 옳다 나쁘다는 떠나서 그게 자연스러운 겁니다. 그런데 그 자연스러운 섭리를 벗어나려 한다? ㅎㅎ 말도 안 되죠. 그러나 예술가 중에는 그 욕구가 작품을 통해 해소되는 경우가 있어서 그런 욕구가 적은 사람도 많은 것 같더라고요. 예외는 있으니 뭐... 작품을 통해 영원히 산다고 느끼나봅니다.
자 그럼 번식탈락 결혼 탈락의 시대에 우리는 무슨 주식을 사서 그 회사 등에 빨대를 꽂을 수 있을까요?

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주식
사업보고서, 증권가레포트 봐라야 하는데 제가 그걸 못 봅니다. 아이디어만 있는 아마추어죠.
고수는 앞으로 좋아질 회사 추매한다고 합니다.
구조가 좋은 회사는 악재에 사고, 좋은 회사는 실적이 졀로일 때 사는 거죠. 이것만 알아도 예금보다 낫습니다. 미국 주식은 방어 성격이기 때문에 1등과 해자가 있는...

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<땅도 주식도 독점적 대상에 투자하라.>
서울은 땅이 부족하고 사람은 살 집은 하나라도 꼭 사려고 한가. 아파트는 항상 수요가 있고 환금성이 좋다.
주식은 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 모든 기업은 망하는데 포춘 50대 기업도 15년 지나면 30%는 망한다. 망하는 이유는 경쟁자 때문이다. 경쟁 때문에 이익이 줄고 마침내 망한다. 경쟁자 없는 독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 나고 생존 능력도 뛰어나다.
전환사채 보유자들이 주식으로 전환시킬 만큼 주가가 오르지 못한다면 전환사채 발행 회사는 당초에 약속한 많은 이자를 지불해야함. 그래서 대주주는 모든 수단을 동원해서 기를 쓰고 주가를 끌어올려 전환사채를 주식으로 전환시키도록 노력할 것.
비상장주식 좋은점은 제도권 선수가 관심을 가지지 않고, 그래서 저 PER 저 PBR 그리고 ROE가 높은 곳에 투자해서 돈을 벎.

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<투기 바람에도 순서가 있다.>
1980년대 말의 투기 광풍을 보면 가장 먼저 오른 곤 채권 가격. 다음으로 주가가 올랐다. 그 다음인 아파트 투기 광풍이 불고 다음으로는 땅 투자가 유행했다. 투기 바람에도 순서가 있는데, 해답은 언제나 하나, 바로 ‘환금성’이다. 환금성이 가장 높은 곳에서부터 환금성이 낮은 것으로 번져가는 것. 그래서 환그멍이 높은 순서인 채권->주식->아파트->땅->그림 순으로 오른 것이다. IMF 이후에도 같은 숭서대로 올랐고 단지 그림까지는 바람이 불지 않았을 뿐이다. 2001년부터 부는 투기 바람도 비슷하다. 먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고, 다음엔 아파트가, 그 다음으로는 상가 그리고 토지가 움직이고 있다. 땅값이 오르기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다.
이러한 투기 바람의 순서를 잘 안다면 휩쓸려서 무리 지어 투자해서 낭패 보는 일은 줄 것이다.

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<주식시장의 상투>
주식투자의 경우, 신문에 평범한 사람이 주식으로 돈을 벌었다는 기사가 나거나 우리사주로 부자된 직원이 나오고 펀드매니저가 인기를 끌 때는 조심해야 한다. 또, 신문 하단에 자칭 도사들이 돈 버는 비법을 가르쳐준다고 광고가 나오면 이미’천장’이라는 신호다. 기술적인 지표로는 거래량이 크게 느는데, 이것은 자금력이 풍부한 소신차 주주에게서 돈이 덕고 부화뇌동하는 주주들에게로 주식이 넘어감을 말한다. 이런 것은 모두 경계 신호다. 이럴 때는 투자를 중지하고 무조건 하차하는 게 좋다.

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<부동산시장의 상투>
아파트의 경우는 대개 3년의 사이클을 버인다. 집값이 오르면 샤로 분양해서 입주하기까지 3년 정도 걸리는데, 이런 시간 차이 때문에 부동산은 한번 오르기 시작하면 3년 정도는 오른다. 오름새가 5,6년 지속되기란 거의 불가능하다. 왜냐하면 공급 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 만약애 집값이 3,4년 오른 시점이라면 좋은 지역으로 교체 매매는 할지언정 신규 투자는 조심해야 한다. 특히 부동산 가격은 은행의 가계대출 증가세와 관련이 있다. 가계대출이 최근에 급증했다면 조심해야 한다. 대다수 사람들이 부동산 박사가 되어가고, 그동안 관심이 없었던 사람도 부동산에 관심을 가지고, 부동산 분야 재테크 책이 잘 팔리고, 9시 뉴스에서 부동산청약 과열 보도가 나오면 모든 것은 경고 신호다.

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<집을 사는 것과 집에 사는 것은 다르다.>
집값이 가장 큰 영향을 미치는 건 인구 이동이다. 즉 새로운 인구 유입이다. 지방 도시의 인구는 정체되어 있는데 아파트는 해마다 늘어나니 수요 공급에 따라서 값이 오르기 힘들다. 반면에 수도권은 해마다 직장, 교육 문제로 인구가 유입되고 있다. 그래서 가격이 오르는 것.
주택보급율이 올라갈 수록 지방과 서울의 가격 차이는 더 벌어질 수 있다. 일본의 경우 주택보급률이 올라가면서 동경의 주변부부터 급락하기 시작했다. 오를 땐 안 오르다사 내릴 땐 앞장서서 내리는 곳이 바로 변두리 부동산이다. 따라서 핵심 지역인 서울에 가까울수록 좋다. 사는 건 전세로 직장 근처에서 사는 게 좋다. “주거와 투자를 분리하라!”

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<신혼집은 평수를 낮춰서라도 지방보단 수도권, 수도권 보단 신도시와 서울에 사는 게 좋다.>
개발 재료가 있는 아파트를 사야하는데 개발 재료란 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다. 그 중 제일 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다. 특히 재건축 아파트는 일반 아파트 상승률의 열 배 정도 올랐다.
그리고 돈 다 모아서 집 사지 마라. 우리나라는 실업률을 낮추기 위해 성장정책(인플레이션 정책)을 펄 수밖에 없다. 집값은 예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경재성장을 통한 실업률을 낮추는 데 초점을 맞춘 경제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 개 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30% 범위 이내면 적당하다.

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<호재는 아직도 재개발 재건축에 있다.>
부동산 투자의 꽃은 뭐냐? 땅이다. 그런대 땅은 환금성이 너무 안 좋더. 잘못 투자하면 평생 ‘내 땅’에 머물고 만다. 이런 걸 ‘물린다’고 한다.
그러니 여윳돈 없는 월급쟁이가 도던하기에 땅은 위험하다. 월급쟁이가 투자하기에 적당히 위험하고 수익률이 좋은 건 재개발 재건축이다. 집값 변동 없으면 돈을 벌 수 없다. 그런데 없어도 돈 벌 수 있는 것이 바로 개발이다.
지난 10년간 서울에서 집값이 가장 많이 오른 동네는 은평뉴타운 중심으로한 재개발 지역.
일반 아파트 투자수익=부동산 경기에 따른 집값 상승이익
재건축 재개발의 투자수익=부동산 경기에 따른 집값 상승이익+개발이익
근데 정부가 재건축초과이익환수제로 규제 강화해서 투자매력이 확 줄었다. 위헌 소송에 들어가서 결판이 날 때까지는 조정국면을 보일 가능성이 높다. 이제 앞의 공식 중 재건축초과이익환수제를 피한 관리처분 통과한 재건축이 남았다. 그리고 재건축초과이익환수제 규제가 없는 재개발이 남았다. 그래서 재개발 투자가 상대적으로 인기를 끌고 있다.

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<장기적으로 대박 가능성 있는 주식 고르는 법.>
장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇가지 공통점이 있다.
첫째 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다. 덕분에 주당 순이익이 계속 늘어난다.
둘째는 시장 점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독점력은 이익창출능력과 연결된다.
주식을 고를 때는 장기적인 안목으로 기업의 경영을 파악하고 꾸준한 상승세를 보이고 있는 곳을 골라야 실패 가능성이 낮아진다.

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<장기적으로 좋은 투자가 단기적으로도 좋다.>
아파트는 최소 5년 이상을 보고 투자한다. 장기투자로 유멍한 아파트는 대지 지분이 많은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 가면 언젠가는 할 수밖에 없기 때문에 오르게 되어 있다.

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<독점적 지위를 갖춘 1등 기업에만 투자하라>
주식투자를 할 때도 약한 기업보다 강한 기억에 투자하는 게 좋다. 특히나 요즘처럼 개방 글로벌 경제 아래서는 국제경쟁력이 없으면 대기업도 소멸하게 되어 있다. 이제는 국내 1위만으로는 충분하지 않다. 국경이 개방되어서 세계 1위가 아니면 망하게 된다. 그래서 주식시장에서 국제경쟁력이 있는 기업만 주가가 계속 오르고 나머지 기업은 언제나 제자리걸음이다. 부자 기업은 더 부자가 되는 게 자본주의 체제의 정상적인 현상이다. 그러니 주식투자도 강한 기업에 해야 한다. 외국 기업이 진출해도 이길 수 있는 국내 기업을 선택해서 투자하는 것이 좋다. 예를 들면 삼성전자, 삼성화재, kb금융, 포스코, sk텔레콤, 농심 같은 기업은 국제경쟁력이 있는 기업이다. 외국인들이 투자하는 종목을 보면 수출 기업은 하나같이 국제경쟁력을 가진 기업이고 내수 기업은 국내에서 독점적 지위를 차지한 1위 기업이다. 글로벌 경제 아래서 주식투자에 성공하려면 국제 경쟁력을 가진 강한 기업에 투자해야 한다.

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<<내 집 마련을 위한 솔루션>>

<‘언제’가 아니라 ‘어디’에 초점을 맞춰라>
부동산 투자와 관련해서 이런 격언이 있다. “첫째도 위치 둘째도 위치 셋째도 위치” 부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.
1주택을 마련하는 입장이라면 “부동산에서 막차는 없다”라는 말을 명심해라! 장기적으로 보면 집값은 항상 오른다.
<집값을 결정하는 요인을 파악하라>
상가 가격은 임대료에 의해 결정된다. 공장용지 가격은 시장과 원자재의 근접성에 따라서 결정된다. 그러면 집값은?
집은 애 키우고 잠자고 먹는 곳이다. 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집이 있고 오락실이 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 다음으로는 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문. 또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심은 시청이 아닌 강남 테헤란로다. 거기를 기준으로 멀어질수록 나쁘다. 마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다.
<투자는 유망 지역에, 주거는 직장 근처에 하라>
투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 늦다고 생각할 떄가 가장 빠를 때다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트랜드(mega trend)다.
<당장 불편해도 개발지역에 투자하라>
유망 지역에 집을 사고 자신은 전세가 싼 지역에서 살아라.
<좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하라>
반드시 현장을 방문하라.
<중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라>
부동산중개업자와 평소에 친하게 지내라. 팔 떄와 살 때 유리하며 간혹 좋은 정보를 준다. 법정수수료보다 돈을 더 주어라. 그래야 급매물이 나올 때 당신에게 전화가 오지 않겠는가? 비싸게 팔고 싶다면 한 중개업소에만 내놓아라. 그래야 중개자가 자기만 팔 수 있으므로 조급해 하지 않고 적절한 매도 타이밍을 봐서 비싸게 팔아줄 수 있다. 빨리 팔고 싶다면 여러 곳에 내놓아라.
<푼돈 때문에 계약을 망치지 마라>
사거나 팔기로 결정했으면 흥정은 하되 2,3백만원 차이로 거래를 깨지 마라. 인터넷에 게시된 가격은 대개 시세보다 낮고 매물도 엉터리다.
<무리하지 않는 범위 내에서 빋을 얻어서 사라>
집 살 때는 돈을 모아서 사기보다 빚을 내서 사고 갚아나가는 게 좋다. 확률로 볼 때 10년 중 1,2년을 제외하고는 항상 빚을 얻어 사는 게 유리했다.
<평수를 줄여도 부자 동네 살아라>
가난한 동네의 큰 집보다 보자 동네의 작은 집이 투자가치가 있다. 경기가 침체되면 가난한 사람이 사는 지역은 가격이 하락하지만 상류층이 사는 지역은 좀처럼 가격이 하락하지 않는다. 좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다.
<타고난 부동산박사인 아내의 의견을 경청하라>
진화심리학에서는 여성이 수백만 년 동안 주거지 선택에 관한 능력을 개발해왔기에 주거지 선택에 대해 본능적으로 앞선다는 사실을 알게 되었다. 또 여성은 결혼 후 집에서 살림을 하면서 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하기에 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 성장한다. 또 여자들은 인근 학원과 학교가 좋은가? 교통은 편리한가? 슈퍼까진 어떻게 가나? 주변이 시끄럽진 않은가? 집 구조가 살기 편안한가? 해는 잘 드는가? 등등 실용적인 면을 따진다. 살기 좋은 집이 당연히 오를 확률도 높다.반면에 남자들은 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무는 경우가 많다.

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<4차 산업혁명은 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까>
아파트 살 지역을 고를 땐 4차 산업혁명에 따른 일자리 변화를 고려해야 한다. 4차 산업은 지식산업이다. 고급 두뇌들이 모여서 쉽게 글로벌 정보를 접할 수 있고 창의적인 것을 만들어낼 수 있는 사무실 공간만 있으면 된다. 게임, 인공지능산업, 바이오산업, 빅데이터 등이 대표적이다.
이런 4차 산업혁명에 필요한 고급 두뇌들은 출근하기 쉽고 살기 좋은 대도시 지역에 몰리게 된다. 결국 고급 두뇌들은 직주근접이 가능하고 편의시설과 엔터테인먼트, 문화생활을 쉽게 즐길 수 있는 서울로 몰려들게 된다.
산업구조 변화를 반영하여 전 세계적으로도 대도시 집값 상승률이 더 높다. 도시 규모가 크면 클 수록 집값 상승률이 더 높다. 일본도 도쿄3구는 인구가 늘어나고 집값도 계속 올랐다. 영국 런던에는 핀테크 기업들이 모이기 시작하여 테크시티를 만들어가고 있다. 미국도 집값이 가장 많이 오른 지역은 4차 산업을 이끌고 있는 아마존이 자리하고 있는 시애틀이다. 한국의 산업구조도 제조업 중심에서 지식산업 서비스산업으로 옮겨감에 따라서 부동산 가격도 영향을 받을 것으로 전망된다.
이미, 울산, 거제도, 군산 같은 자동차 공장과 조선소가 있는 지역의 집값은 상대적으로 약세를 보이고 있는데, 이것은 큰 트렌드의 시작이라고 볼 수 있다. 또한 지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울의 집값 상승세가 장기적으로 높을 것이다.
서울 중에서도 강남4구(강남,서초,송파,강동)와 용산구가 가장 유망하고, 이외에도 한강을 끼고 있는 마포구, 성동구, 영등포구가 유망해 보인다. 또 정부가 4차 산업을 집중적으로 육성하려 추진 중인 판교나 마곡 같은 지역은 향후에 집값 상승률이 높을 것으로 예측할 수 있다.

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<인구감소 대비하는 부동산 투자 전략>
2030년부터 인구가 줄어드나 세대수는 2040년까지 늘어날 전망이다. 인구감소는 장기적으로 주택 가격 하락요인이지만 지역별로 차별화가 나타날 것이다. 실제로 일본의 경우 동경에서 반경 20킬로미터 안쪽은 집값이 올랐으나 바깥쪽은 하락했다. 인구가 감소해도 도심은 하락폭이 작거나 오히려 상승할 수도 있다. 젊은층뿐 아니라 고령자들도 교통, 의료, 쇼핑 등이 편리한 도심으로 이주하는 경향이 뚜렷하기 때문이다. 나이가 들수록 병원 갈 일이 많아져서 대도시에 살기를 원한다. 고정수입이 없어서 비싼 아파트를 깔고 살 수 없기에 대도시 소형아파트 수요가 늘어나는 것이다. 1~2인 가구 비중도 점차 늘어나 소형주택 증가는 피할 수 없는 대세가 되리 것으로 보인다.
삼성경제연구소에 따르면 현재 43.4%인 1~2인 가구 비중은 2030년 51.8%로 높아진다. 결론적으로 향후 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형아파트를 매수하는 것이다.

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<인공지능 도입으로 돈을 버는 것은 누구인가>
인공지능을 도입하는 IT기업이 돈을 벌게 될 것이다. 즉 IT기업의 주주들이 돈을 벌게 된다. 간단하다. 인공지능 도입에 대한 대응방법은 인공지능을 연구하고 만드는 기업의 주식을 매수하는 것이다.

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<집값 상승은 항상 월급상승 속도보다 빠르다>
집값은 장기적으로 계속 오른다. 역사적으로 볼 때 계속 상승했다. 전세계적으로도 그렇다. 물가상승 때문에 집값은 오를 수밖에 없다. 또 월급상승보다 빠른 속도로 집값은 올랐다.
예를 들어보면 1971년에 분양한 여의도 시범아파트는 18평형 분양가가 212만원이었고 47년이 지난 2018년에는 9억 5천만원이었다. 448배가 오른 것.
장기적으로 아파트 값은 반드시 상승하지만 중간중간 하락하는 시기도 있다. 아파트 가격 통계를 작성한 1985년도 이후로 하락한 시기는 노태우 정권의 주택 200만 호 건설 때, IMF 때, 서브프라임 외환위기 때 등 딱 세 번뿐이다. 내부적인 대규모 주택공급이나 국제적인 경제위기가 오지 않는다면 집값은 하락하지 않았다는 것을 알 수 있다.
과거처럼 앞으로도 상승할까? 그렇다. 이유는 자본주의체제 속성상 인플레이션을 피할 수 없기 때문이다. 정부는 종잇조각인 돈을 계속 찍어내서 정부의 빚을 탕감하고자 하는 유혹을 벗어나기 어렵기 때문이다. 또 부채를 가장 많이 가진 지배계층도 적당한 인플레이션을 원하기 때문이다.
결론적으로 내 집 마련을 하고자 하는 사람은 불경기나 경제위기가 와서 집값이 하락했을 때 눈 딱 감고 내 집 마련을 하는 게 가장 좋으며, 부동산이 너무 과열만 안 되었다면 형편이 될 때 만사 제치고 내 집 마련을 하는 게 좋다.

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상승기에는 매물을 거두어들이는 사람들이 많아 돈을 들고 있어도 좋은 매물 잡기 어렵고, 상급지는 상승폭이 더 크다. 그래서 하락기에 싸게 팔고 싸게 사는 게 좋다.
‘갭투자’는 무조건 싼 지역에 투자하는 것이 아니라, 가치에 비해 저평가되었거나, 상승 전망이 있는 구근을 찾아내서 들어가야 한다.
아파트값이 오를 때는 동시다발로 오르는 게 아니다. 보통은 특별한 호재가 있는 핵심지 아파트부터 오르기 시작하고, 이에 맞춰 상급지, 동급지, 하급지 아파트들도 함께 ‘티 맞추기’를 하면서 들줄처럼 번져간다. 그래서 아파트 갭투자를 할 때는, 앛으로 온기가 퍼져나갈 저평가 구간을 찾는 것이 중요하다.
대형 아파트는 수요가 한정되어 있고, 하락기에는 내림폭도 크고, 중소형 아파트에 비해 매매가 힘들다는 점을 고려해서 저평가 임계점을 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

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강남3구 APT 32만호 vs 연봉1억 근로자수 77만명, 금융자산 10억이상 28만명
서울APT 중위값 8.7억 됨
인간지표... SK종암동 한창 센티 안 좋을땐 1층 매매가 < 고층 전세가
전세 물건 하나 나오면 돈 서로 먼저 넣을려고 싸움
급여가 장기적으로 더위험하다
월 저축 300만원 x 소득기간 240개월 (20년) → 은퇴후 시간 360개월 (30년)...35~55세때 300씩 저축해도 30년간 200씩 쓰고 나면 돈 앵꼬남
실질주택보급률 한국 88%, 서울 80% 초반대
강남APT 80개 무작위 조사
소유자 나이 평균 57세, 시가 23억, LTV 8% (80% 오타 아님)
강남APT 사는 사람들 빚이 거의 없다
전세 = 공짜라 생각했지만 2년뒤 물가상승률만큼 하락한 내 현금을 돌려받는 것
유동성=수도꼭지... 수도꼭지를 많이 틀까, 적게 틀까의 차이지, 수도꼭지 잠그는건 고려대상 X (why me?)
망하지 않는게 이기는 것
Deposit
Equity
Loan
호재 투자 하지 않는다 (강남,서초가 전국에서 호재 제일 많다)
영동대로, MICE, 학여울 SETEC, 경부지하화, 올림픽대로 복선화.... 셀 수 없다.
100억 이하 부자들 중 은근히 눈에 보이는거 말하기 좋아함. 그런데 그 사람들이 핫빠리 사겠냐?
전업투자하면 영역을 넓힐줄 알았는데 아니었다.
GTX 왕복 요금 예상가능하세요? 1만원이면 1개월 24만원... 월세네
20명 중 가위바위보해서 1등하실 수 있으세요? 그러면 청약하세요

Gonnaberenowned

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