[CASE STUDY หาหุ้นปันผล] กอง REIT กับผลตอบแทนไม่ธรรมดาสวัสดีครับพี่ๆ เพื่อนๆ ทุกคน วันนี้ผมจะพาไปรู้จักกับสินทรัพย์การเงินชนิดหนึ่งนะครับ ที่สร้างผลตอบแทนได้จากทั้งเงินปันผลที่จ่ายอย่างสม่ำเสมอ และส่วนต่างราคาซึ่งราคาเหมือนกับหุ้น แต่ไม่ผันผวนมากเท่าหุ้นกันครับ
สินทรัพย์นี้คือกอง REIT นั่นเองครับ ซึ่งกอง REIT จะมี Business Model เป็นการรับค่าเช่าจากผู้เช่า และเอาค่าเช่านั้นมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนอย่างเราๆ นั่นเอง
โดยทั่วไปแล้วกอง REIT ส่วนมากจะเป็นกองของ "ห้างสรรพสินค้า" . "คลังสินค้า" , "โรงแรม" , "อาคารสำนักงาน"
ทั้งนี้เองเจ้าของจะเป็นคนที่ไปเก็บค่าเช่าจากคนที่มาใช้บริการครับ เช่นหากกอง REIT เป็นห้างสรรพสินค้า รายได้ก็ได้มาจากค่าเช่ารายเดือนของห้างร้านในนั้น
กอง REIT เองมี 2 แบบ คือแบบซื้อสิทธิ์ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของตัวเอง(Freehold) กับซื้อกรรมสิทธิ์ระยะยาว (Leasehold)
ในเคสนี้ผมจะพูดถึงเรื่องกอง Reit ที่สามารถเป็นหุ้นเด้งได้ยาวๆ และจ่ายเงินปันผลให้เราได้ตลอด นอกจากนี้ยังเป็นการกระจายความเสี่ยงไปที่สินทรัพย์อื่นๆ ได้ด้วย
คุณสมบัติหลักๆ คือ
- กองนั้นต้องมีความสามารถในการดึงดูดผู้เช่าให้มาใช้บริการเขาได้ตลอด
- สามารถปรับค่าเช่าตามเงินเฟ้อได้
- ความสามารถที่โดดเด่นคือการ "ฆ่าเงินเฟ้อ" ได้ครับ จากการปรับค่าเช่า และมูลค่าที่ดินที่ปรับสูงขึ้นได้เสมอ
- หากกองเป็นแบบ Leasehold ความขยันของเจ้าของเป็นสิ่งสำคัญ หากกองมีการขาย Asset เข้ากอง Reit ตลอด การที่กองนั้นราคาจะขึ้นไปตามความคาดหวังของอนาคตก็มี สามารถทำกำไรแบบส่วนต่างราคาหรือ Capital Gain ได้ไม่ยากนัก
ข้อเสียที่ร้ายแรงของกอง REIT ก็มีครับ นั่นคือ
- สภาพคล่องของกองอาจจะมีน้อยมากจนอาจเข้าออกได้ยาก
- การที่ราคาไม่ไปไหนอาจมีความเสี่ยง หากราคาเปิด Gap ลงมาจนทำให้เราเสียเงินทางบัญชี
- เงินปันผลอาจไม่การันตีจ่ายได้ตลอดได้ จากการที่มีปัญหาเฉพาะที่ครับ เช่นกองนั้นอาจเกิดไฟไหม้ทำให้ไม่สามารถเก็บค่าเช่าได้ หรือแม้แต่ COVID ที่อาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้จากการต้อง Lock Down
ผมหวังว่าไอเดียนี้จะช่วยเพิ่มทางเลือกในการลงทุนได้ และได้ผลตอบแทนจากสินทรัพย์นี้ที่ดีนะครัย
การบริหารจัดการความเสี่ยง
[Deep Value Scanner] หาหุ้นโคตรปลอดภัย ไม่เสี่ยงล้มละลายและดักVI แสกนหาหุ้น Deep Value โคตรปลอดภัย ไม่เสี่ยงล้มละลาย
สำหรับหลักการนี้ต้องขอขอบคุณ คุณเบนจามิน เกรแฮม ผู้เขียนตำรา Security Analysis และหนังสือ The Intelligent Investor และเป็นผู้ริเริ่มการลงทุนแบบ Value Investing แบบ Cigarette Butt ด้วยนะครับ
เทคนิคของ Deep Value กับเทคนิคหุ้นการลงทุนแบบ Cigarette Butt นี้ไม่ต่างกันมากเลย นั่นคือการซื้อหุ้นในมูลค่าที่น้อยกว่าทรัพย์สินส่วนของทุนบริษัท
ก่อนอื่นขอแนะนำตัวเลข 2 ตัวในการแสกนก่อนนะครับ เพื่อที่ทุกคนจะได้เข้าใจหลักการแสกนนี้ นั่นคือ
1 . Net Debt ซึ่งมีสูตรคือ Cash – (Short Term Debt + Long Term Debt)
2. Enterprise Value มีสูตรคือ (Market Cap + Debt )- Cash
โดยทั้งสองตัวเลขนี้ หากมีค่าติดลบก็หมายความว่าผ่านเกณฑ์แล้วครับ หลักการคือเราจะซื้อบริษัท ณ “ราคา” ที่น้อยกว่าเงินสดสุทธิหักลบหนี้สินของบริษัทนั่นเองครับ
สำหรับข้อดีข้อเสียของหลักการนี้มีดังนี้ครับ
ข้อดี
- เราสามารถซื้อหุ้นในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีได้
- สามารถ Unlock Value ได้ ผ่านการเข้าไปถือหุ้น แล้วใช้สิทธิโหวตกดดันให้ผู้บริหารขายทอดกิจการ เพื่อนำเงินสดมาจ่ายสู่ผู้ถือหุ้นได้
- หากมูลค่าทางบัญชีสะท้อนความเป็นจริงแล้ว เหมือนกับการที่เราซื้อหุ้นโดยมีส่วนลด มีความสมเหตุสมผลในการลงทุนในเชิงทฤษฎี
(มีหลักยึดในการลงทุนชัดเจน)
- สิ่งที่เราต้องทำ มีเพียงอย่างเดียวคือการรอให้มูลค่าปลดล็อค สายกราฟคือหาจุดเข้าซื้อที่ได้เปรียบ
เช่นมีการสะสมพอสมควรแล้ว รวมถึงทำท่า Breakout อาจพิจารณาวางกลยุทธ์ได้
ข้อเสียและจุดอ่อน
- หากบัญชีมีการตกแต่งขึ้น อาจเป็นอุปสรรคได้ในการรับรู้มูลค่าที่แท้จริง
- ราคามักไม่ค่อยมีการขึ้นลงมาก หากไม่มีปัจจัยมาขับมูลค่า
เช่น การ Take Over , การขายสินทรัพย์ , การจ่ายเงินปันผลออกมา (ในกรณีที่บริษัทมีแต่เงินสดพร้อมจ่าย)
- ราคาหุ้นถูก ณ ตอนนี้ ไม่การันตีว่าจะราคาถูกตลอดไป
เช่นกรณีผู้บริหารใช้กลฉ้อฉล อย่างการนำเงินสดไปลงทุนในบริษัทอื่นๆ ซึ่งบริษัทอื่นๆ ที่ว่านี้อาจเป็น Shell Company ที่ผู้บริหารคนนั้นถือหุ้น
แล้วตั้งใจทำให้เกิดผลขาดทุน จนต้อง Whiteout ธุรกิจออกไปเกิดความสูญเสียทางบัญชีบริษัทเป็นต้น
